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招商蛇口2021年逆市增长约18% 稳健主义彰显长期价值

2022年01月14日 17:05 来源:证券市场红周刊 作者:宁蒲

2021年对于房企而言无疑是艰难的。克而瑞数据显示,截至2021年12月31日,百强房企年度销售额总计逾11万亿元,销售增速为-3.5%,相较于以往平均销售目标完成率均值约105%的水平,2021年这一数字降低到90%左右。

不过,不少具有战略定力的房企仍在行业动荡中交出了一份不错的成绩单,例如招商蛇口。根据1月7日公司公布的销售简报,2021年全年,招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米,同比增加17.77%;累计实现签约销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%;1月12日,招商蛇口成功注册了首笔30亿并购票据,开地产行业之先。也就是说,公司不仅顶住各项压力实现了较为可观的销售增速,也能够保持较为安全的资金状况,不失为稳健经营能力突出的标杆性央企。

12月销售金额增速超30%

高信用央企竞争优势突出

中原地产研究中心数据显示,2021年楼市调控高达651次,刷新历史纪录。不仅调控数量上同比增长33%,调控力度也可谓空前,囊括了土地供应、银行信贷、购房贷款等各个方面。也因此,下半年来房地产市场快速降温:2021年12月,百强房企销售金额和销售面积分别同比下滑36%、31%,均连续4个月跌幅超30%。

放在这样的背景下来看,招商蛇口的成绩是毋庸置疑的。尤其是2021年12月,招商蛇口实现签约销售面积221.70万平方米,同比增加28.17%;实现签约销售金额440.37亿元,同比增加37.01%。这直接扭转了公司下半年以来受压制的销售表现,带动全年签约销售面积和金额增速超过17%,实现2021年完美收官。

不仅如此,根据招商蛇口三季报,公司在前三季度实现营收、净利的大幅增长的同时,还保持了“三道红线”处于绿档。

也正是因为公司稳健的经营能力和资金状况,在众多房企出现债务违约、纷纷被下调评级的情况下,信用优质的招商蛇口依然融资渠道畅通。根据公开信息,除发行行业首笔并购票据外,2021年11月12日,公司供应链产品“招商创融-起航4期供应链资产支持专项计划”于深交所成功发行,发行规模3.76亿元;购房尾款产品“招商证券-江南华府1期购房尾款资产支持专项计划”11月26日于深交所成功发行,发行规模15.91亿元。此外,于11月在交易所市场获批40亿元购房尾款ABS和20亿元供应链ABS。

更早之前,2021年6月,招商蛇口已经成功发行了首批基础设施公募REITs之一——蛇口产园REIT,发行规模20.79亿元。

由此种种可以看出,招商蛇口的融资能力和融资优势较为突出,这为其在不利环境中占据有利位置打下了基础。加上在行业表现较优的销售回款支持下,公司的安全边际无疑是较高的。

拿地积极奠定增长基础

强化运营管理提升长期效益

一个行业出现震荡、不断出清之时,往往也是头部企业获取未来长期增量之时,招商蛇口就正在抓住拓展业务的机遇。根据中信证券研报,2021 年1-12 月,招商蛇口新增项目计容面积超过1500 万平方米,总价款超过2100 亿元,分别对应销售面积、金额的106%和66%,为后期稳健发展打下厚实基础。

在地域分布上,下半年,招商蛇口的新增项目主要聚焦在一线及强二线城市,新拓布局较多的城市包括上海、南通、合肥、成都、广州、东莞、重庆等,这些主要是需求较旺、去化较好的城市。显然,招商蛇口较为丰沛的现金流给了其积极拿地的底气,还能够通过布局优质项目实现结构优化,这也意味着公司未来有望延续不俗的业绩表现。

而值得一提的是,招商蛇口也在不断提升运营管理水平,“向管理要效益”。据了解,2020年开始,招商蛇口就制定了“一城一模板”的城市战略,全面提升各城市公司的操盘能力。2021年,“一城一模板”进化到2.0阶段,对标的对象从过去的“区域内90分位房企”提高为“所在城市top3房企”,参与“一城一模版”对标工作的,囊括了发展、设计、成本、工程、营销、财务、采购、客服等8大专业条线,共覆盖50城市,致力于有效缩短项目开盘周期。

与之相配合的还有数字化能力,公司打造的工程管理协同平台“墨斗”就是一个代表性成果。据悉,该平台包含全景计划、质量安全、云监控与名匠工坊四个功能模块,公司对项目的管理标准则被拆分后嵌入墨斗系统,以此指引一线员工,可避免管理漏项或者管理不到位等问题。以此,公司持续深化提质增效,也不断提高产品、服务质量和公司品牌形象,打造长期效益。

值得一提的是,自2021年11月以来,招商蛇口已经获得了包括中信证券、申万宏源在内机构的9份研报关注,以上研报多认为公司稳健增长能力较优,纷纷给出了“买入”、“跑赢行业评级”。

责任编辑:hanyu

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