证券市场周刊 作者 | 熊颖

中海地产表示，未来5年，销售规模会按年实现两位数增长。而近年来持续下滑的土地储备、接连出现的质量问题，都有可能成为这一美好蓝图的“绊脚石”。

近期，位于北京石景山的金裕雅苑进入交付阶段。不过《证券市场周刊》从相关业主处了解到，新交付的住宅却普遍存在质量问题。5月31日，《证券市场周刊》作者在该项目走访时发现，作为金裕雅苑开发商之一的中国海外发展（以下简称“中海地产”）在小区附近设置维修中心，并对业主报修的质量问题进行返工。

而金裕雅苑的质量问题并非个案例。中海首钢长安云锦、中海云熙、中海金樾和著等多个由中海地产开发的北京项目均遭到业主投诉。

重仓北京

北京项目接连出现质量问题

2021年4月30日，金裕雅苑进入交付阶段。此前，号称全装修交房的金裕雅苑将“强化复合木地板、墙面环保涂料……轻松入住”作为宣传亮点。不过对于金裕雅苑业主而言，交房等来的不是轻松入住，而是质量问题。

图1 金裕雅苑小区

图片来源：《证券市场周刊》作者拍摄

自5月以来，多位业主在人民网的领导留言板上反映金裕雅苑存在质量问题。其中，一位业主表示，4月30日，其在收房时发现房屋存在“墙面渗水、墙面不平整、卫生间墙面空鼓较多、厨房地面有积水、橱柜下地面处理非常粗糙等问题”。

图2 金裕雅苑业主投诉房屋存在质量问题

图片来源：人民网领导留言板

据该业主介绍，彼时，开发商收房人员承诺妥善处理，不过直至5月16日，房屋几乎未做任何维修，厨房自带的热水器冷热水接口处还开始漏水。

图3 中海地产在金裕雅苑附近专门设置维修中心

图片来源：《证券市场周刊》作者拍摄

5月31日，《证券市场周刊》作者走访金裕雅苑发现，该小区普遍存在墙面小气泡、墙面空鼓、墙面不平整、木地板上翘等质量问题。中海地产在金裕雅苑附近专门设置维修中心，不时有业主前往进行保修。而在金裕雅苑小区内，多位受中海委托的维修工人正在对业主反馈的质量问题进行赶工。

图4 因存在质量问题，部分装修被拆除等待重装

图片来源：《证券市场周刊》作者拍摄

图5 维修工人对厨房墙面空鼓问题进行维修

图片来源：《证券市场周刊》作者拍摄

5月31日，作者跟随金裕雅苑业主张先生（化名）一同前往中海维修中心进行报修。张先生告诉《证券市场周刊》作者，交房时自己并未发现房屋存在质量问题，直到自己请来的装修工人告诉自己，因墙上存在大面积小气泡而无法刷墙。不过张先生表示，自家存在的都是“小问题”，邻居家则是客厅漏水，且漏水面积较大。

《证券市场周刊》作者以业主身份和维修工人交流时，维修工人表示，小区普遍存在的质量问题或和赶工期有关。而谈及维修效果，其表示，公司现在给业主维修，也只是修个大概，并不能保证完全修好。如果业主要想实现比较好的装修效果，后期还得业主自己找工人重新翻修。

金裕雅苑是中海地产和首钢联合开发的共有产权项目。2018年，中海+首钢联合体以48.34亿元拿下位于北京石景山区古城南街东侧的1612-806、813、819、820等地块，成交楼面地价为31632元/平方米。而根据2018年年报，中海地产对2018年新增的石景山项目权益占比高达80%。

上述地块总建筑规模约15.28万平方米，其中，约7.1万平方米用于开发共有产权住房，即中海首钢金裕雅苑，销售均价不高于40100元/平方米；余下建筑规模则用于建设普通商品住房，即中海首钢长安云锦，销售均价不超过58802元/平方米。

一方面，销售价格较低、所占规模较大的共有产权住房大大蚕食了中海地产的盈利空间；另一方面，“7090政策”又要求，普通商品住房中套型建筑面积在90平米以下的房屋户型要占楼盘项目的70%。严苛的开发条件大大增加了中海地产的开发难度，而这一因素，或许也为后续的质量问题埋下伏笔。

共有产权住房之外，作为普通商品住宅的长安云锦同样存在诸多问题。北京12345指出，2020年受突发新冠疫情影响，长安云锦部分施工节点被迫出现延迟，最终导致了项目部分房屋无法在2020年12月30日如期交付。此外，近期有长安云锦业主在领导留言板上留言表示，长安云锦房屋质量差，存在顶楼漏水等质量问题。

图6 中海地产多个北京项目遭到业主投诉

图片来源：人民网领导留言板

值得一提的是，中海地产在北京的多个项目均遭业主投诉。《证券市场周刊》作者从领导留言板获悉，据业主反映，位于北京大兴的中海云熙存在虚假宣传；位于北京房山区的中海金樾和著梁体存在缝隙，有人身安全隐患。

北京是中海地产的重仓城市。2020年年报指出，中海地产北京区域土地储备为485万平方米建筑面积，是中海地产土储布局最多的单一城市。此外，《证券市场周刊》作者梳理发现，中海地产常年稳居北京房企销售排行榜各大榜单榜首。如，克而瑞数据显示，2019年、2020年，中海地产在北京分别实现权益销售额280.9亿元、248.57亿元，位居房企排名首位；亿翰智库指出，2021年前5月，中海地产实现282.7亿元销售业绩，再次排名第一。

中海地产在北京的优势地位，来自于此前中海寰宇时代、中海寰宇天下等标杆项目所积累起来的良好口碑，而接二连三出现的质量问题或对其在北京的优势地位带来一定负面影响。

一线城市补仓失利

土地储备呈下滑趋势

2021年，新出台的“两集中”政策对房企的拿地计划带来不小影响。其中，中海地产受影响较为严重。

此前，2020年业绩发布会上，中海地产行政总裁张智超表示，“‘两集中’政策，对于一二线相对聚焦的企业更关键一些。”中海地产2020年实现合约销售额3607.2亿元，其中，北上广深及港澳等一线城市实现合约销售额1126亿元，占比近三成，是典型的重仓一线城市房企。张智超认为，“在这（集中供地）里面，中海可能面临着更多的机会和机遇。”

不过据房企的实际拿地情况来看，中海地产的拿地表现并不出色。以北京为例，中海地产报名参与了19宗地块的拍卖竞争，但竞拍结果却均以“陪跑”告终。

中原地产首席分析师张大伟指出，此次未拿地，对中海之后在北京市场表现会有一定影响。本次出让的地块意味着2021年四季度和2022年上半年的主力销售，这期间中海的可售货值肯定会受影响。现在可预期的是融创、卓越、首开等企业会获得更多的市场份额。按照目前情况，如果中海在第二批集中供地中没有大规模举措，2022年的北京销冠可能会让出来。

而在后续的上海、广州、深圳等一线城市集中供地上，中海地产也没有成功斩获地块。从销售业绩来看，中海地产对一线城市依赖程度较高，因而一线城市的补仓拿地对于中海地产来说也至关重要。此次补仓的失利或一定程度上影响中海地产后期的“供货速度”。

受集中供地新拿地政策的影响，2021年以来，中海地产拿地动作大大减少，中指数据指出，2021年前5月，中海地产拿地金额合计246亿元，仅排名房企第14位。而在此之前，中海地产在2018年、2019年、2020年依次花费拿地金额760亿元、1034亿元、1281亿元，依次排名房企第五、第四、第三。

值得一提的是，近年来，中海地产拿地力度较大，但伴随土储的开发和销售转化，土地储备实际呈下滑趋势，2018年、2019年、2020年，中海地产土地储备分别为7010万平方米、6522万平方米、6179万平方米。短短三年时间，土储缩水831万平方米，降幅达11.85%。

而土地储备的多少，意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，一定程度上影响和决定着未来企业的销售额高低。因而持续稳定的土地储备，是房企规模化发展不可或缺的重要条件。

2020年业绩发布会上，中海地产董事局副主席、执行副总裁罗亮曾在回应“十四五”规划目标时，表示，“未来5年，销售规模会按年实现两位数增长。”较高的增长速度需要同等规模的土地储备作为支撑，而持续下滑的土地储备无疑增加了中海地产未来销售额高速增长的不确定性。

（本文已刊发于6月5日《证券市场周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）