作者 | 胡东辉

最近网上流传一则帖子，说三年前小张想在深圳买房，但钱不够，又不想让钱相对房价贬值，便听了从事证券行业的老同学的建议，买进某龙头房企股票。从理论上说，此举正确，如果房价上涨，说明房地产行业景气，作为房地产行业的龙头企业，该龙头房企股票股价也应该上涨。但是三年过去后，深圳的房价涨了三倍，该公司的股价却跌了10%，差别太大了。为什么会这样？因为房价和房产股的股价不是一回事，各有自身规律，机械照搬理论就会得到事与愿违的结果。

买房是刚需，买股非刚需

房价在很大程度上要受供求关系影响，股价虽然也在很大程度上受供求关系的影响，但两者存在很大的差别。居民买房是刚需，居者有其屋是生存的基本条件，买不起房的，也会租房。对深圳这样的一线城市来说，外来人口一直在源源不断涌入，居民购房的刚需只会越来越强。房地产公司虽然也会在此过程中获得大发展，业绩得到提升，但人们对房产股的需求却不是刚需，人们可以不买股票，却不能没有房子住。即使要买股票，也不是非买房产股不可，况且房产股也不是公认的好股票。

再具体到该公司股票上，公司是好公司，但股票是不是好股票，这取决于股价是高还是低。好公司如果股价太贵，透支了未来几年的业绩增长，那就不是好股票。三年前正是“举牌之争”导致该公司的股票在2018年初创下历史新高。“举牌之争”后，随着举牌方资金从2018年4月开始逐步减持撤退，该公司的股价走上了漫长的下跌之路。

三年来房产股普遍下跌

了解了这个过程，就知道该龙头房企股票为什么三年下来跌10%了。其股价当初是怎么涨起来的？不就是举牌方买买买才涨起来的？举牌方从无到有，累计买了该龙头房企股票25%的股票，股价怎么能不涨呢？深圳的小张没看清楚当初是什么情况，正好买在了该龙头房企股票的股价高位。那么当举牌方开始卖卖卖时，其股价又怎么可能不跌呢？坦率说，正因为该龙头房企是家好公司，所以三年里股价跌10%还算是坚挺的，换一家其他房产股，大概率会跌得更多。

那么该龙头房企股票股价三年不涨，是不是就是因为当初股价被炒得过高呢？有没有其他没被炒高的房产股，股价表现配得上房价的上涨呢？笔者特地找了找，真没有。在这三年中，大多数房产股都是跌的，有的跌幅还相当大，甚至创出新低。这个现象说明，所谓房价涨，房产股的股价也会涨，逻辑可以成立，但在现实中可能破产。这个逻辑过去也曾经得到过验证，因为过去也确实有过房价涨，房产股的股价也上涨的正相关时期。毕竟楼市的牛市已经持续了20年，房地产作为支柱产业，也有过风光无限的时候。现在房产股不涨反跌，其实也因为房产股都已经体量太大，涨不动了。再照搬过去的经验，行不通了。

房价和房产股的不等式

不过话还要说回来，深圳房价三年涨三倍，这恐怕是特例，可能说的是最极端的情况。就像在股市中，你选取一个最低价，再选取一个最高价，然后说在最低价买进，在最高价卖出，可以赚多少倍。实际上你很难买在最低价，也很难卖在最高价，赚多少倍也只能是说说而已。深圳楼市的真实情况我不知道，但同样是在一线城市上海，不要说这三年里房价涨三倍，就是涨一倍也是没影的事。这其实也只能当一个段子听听，虽然有点夸张，但道理还是成立的。把房价和房产股的股价画等号，是对房地产行业有误解。

在一线大城市，房价在过去20年里至少涨了10倍，但房产股的股价涨不了10倍，因为房产股的利润率没有那么高。过去20年里，房地产公司拿地的成本不断上涨，各类建材和人工成本也不断上涨，因此利润率并不高。只有拿地早的，开发后捂盘惜售的，才可能赚到超额利润。但在现实中，这很难做到，因为有各种政策限制。所以外界看到房价涨了那么多，以为房地产公司也赚翻了。其实家家有本难念的经，看看这些年房产股的股价表现，就知道这些房地产公司的心里有多苦。

(文中仅代表作者个人观点，不代表《证券市场周刊》立场，文中涉及个股仅做举例，不做买卖推荐。)