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买房产股与买房为何差别这么大?

2021年01月10日 18:10 来源:证券市场红周刊 作者:胡东辉

作者 | 胡东辉

最近网上流传一则帖子,说三年前小张想在深圳买房,但钱不够,又不想让钱相对房价贬值,便听了从事证券行业的老同学的建议,买进某龙头房企股票。从理论上说,此举正确,如果房价上涨,说明房地产行业景气,作为房地产行业的龙头企业,该龙头房企股票股价也应该上涨。但是三年过去后,深圳的房价涨了三倍,该公司的股价却跌了10%,差别太大了。为什么会这样?因为房价和房产股的股价不是一回事,各有自身规律,机械照搬理论就会得到事与愿违的结果。

买房是刚需,买股非刚需

房价在很大程度上要受供求关系影响,股价虽然也在很大程度上受供求关系的影响,但两者存在很大的差别。居民买房是刚需,居者有其屋是生存的基本条件,买不起房的,也会租房。对深圳这样的一线城市来说,外来人口一直在源源不断涌入,居民购房的刚需只会越来越强。房地产公司虽然也会在此过程中获得大发展,业绩得到提升,但人们对房产股的需求却不是刚需,人们可以不买股票,却不能没有房子住。即使要买股票,也不是非买房产股不可,况且房产股也不是公认的好股票。

再具体到该公司股票上,公司是好公司,但股票是不是好股票,这取决于股价是高还是低。好公司如果股价太贵,透支了未来几年的业绩增长,那就不是好股票。三年前正是“举牌之争”导致该公司的股票在2018年初创下历史新高。“举牌之争”后,随着举牌方资金从2018年4月开始逐步减持撤退,该公司的股价走上了漫长的下跌之路。

三年来房产股普遍下跌

了解了这个过程,就知道该龙头房企股票为什么三年下来跌10%了。其股价当初是怎么涨起来的?不就是举牌方买买买才涨起来的?举牌方从无到有,累计买了该龙头房企股票25%的股票,股价怎么能不涨呢?深圳的小张没看清楚当初是什么情况,正好买在了该龙头房企股票的股价高位。那么当举牌方开始卖卖卖时,其股价又怎么可能不跌呢?坦率说,正因为该龙头房企是家好公司,所以三年里股价跌10%还算是坚挺的,换一家其他房产股,大概率会跌得更多。

那么该龙头房企股票股价三年不涨,是不是就是因为当初股价被炒得过高呢?有没有其他没被炒高的房产股,股价表现配得上房价的上涨呢?笔者特地找了找,真没有。在这三年中,大多数房产股都是跌的,有的跌幅还相当大,甚至创出新低。这个现象说明,所谓房价涨,房产股的股价也会涨,逻辑可以成立,但在现实中可能破产。这个逻辑过去也曾经得到过验证,因为过去也确实有过房价涨,房产股的股价也上涨的正相关时期。毕竟楼市的牛市已经持续了20年,房地产作为支柱产业,也有过风光无限的时候。现在房产股不涨反跌,其实也因为房产股都已经体量太大,涨不动了。再照搬过去的经验,行不通了。

房价和房产股的不等式

不过话还要说回来,深圳房价三年涨三倍,这恐怕是特例,可能说的是最极端的情况。就像在股市中,你选取一个最低价,再选取一个最高价,然后说在最低价买进,在最高价卖出,可以赚多少倍。实际上你很难买在最低价,也很难卖在最高价,赚多少倍也只能是说说而已。深圳楼市的真实情况我不知道,但同样是在一线城市上海,不要说这三年里房价涨三倍,就是涨一倍也是没影的事。这其实也只能当一个段子听听,虽然有点夸张,但道理还是成立的。把房价和房产股的股价画等号,是对房地产行业有误解。

在一线大城市,房价在过去20年里至少涨了10倍,但房产股的股价涨不了10倍,因为房产股的利润率没有那么高。过去20年里,房地产公司拿地的成本不断上涨,各类建材和人工成本也不断上涨,因此利润率并不高。只有拿地早的,开发后捂盘惜售的,才可能赚到超额利润。但在现实中,这很难做到,因为有各种政策限制。所以外界看到房价涨了那么多,以为房地产公司也赚翻了。其实家家有本难念的经,看看这些年房产股的股价表现,就知道这些房地产公司的心里有多苦。


(文中仅代表作者个人观点,不代表《红周刊》立场,文中涉及个股仅做举例,不做买卖推荐。)


责任编辑:qzy

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