3月25日，香港联交所（以下简称港交所）更新企业申请版本信息，金辉控股（集团）有限公司（以下简称金辉控股）上市招股书出现在更新后的信息中，这也意味着金辉控股已正式向港交所递交上市申请。

作为稳居TOP40的房企，金辉控股在行业内向来以稳健的作派，及追求高质量的增长而著称。非典型闽系房企的标签也一直为金辉所有。

在低调但却持续稳定的增长速度背后，金辉控股拥有着行业内领先的去化率及销售回款，以及近年来持续下降的负债率水平，让金辉控股有望成为近年优质房企IPO案例之一。

营收快速增长背后的高质量支撑

金辉控股的营收数据增长强劲。招股书数据显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。对比乐居财经公布的2019年半年报上市房企营收增幅榜，金辉控股2019年度的营收增幅可排在27位。

在营收数据保持较快增速的同时，金辉控股近年来的销售排行也在稳步提升，根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股以888.6亿元的规模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金辉控股的该排名则分别是第41位和42位，每年均有一位的爬升。这也是行业内对金辉控股发展“稳健”印象的最初来源。

与稳健的行业规模排名增长相似的，是金辉控股的净利润数据。在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。

不仅在销售、营收、利润等数据上金辉控股均保持着较为平稳的增长势头，一些反映其增长质量的数据也显示出金辉控股的“稳健”。

尽管在招股书中未有披露，但此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，在具体去化率及回款率指标上，金辉控股也保持在行业内较高水平。其已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，预收款项达到554.98亿元，增幅34.35%，平均回款周期35天，这些数据均位居行业前列。显示出金辉控股稳步增长建立在极高的增长质量基础上。

稳健策略下的产品及区域布局

切中最“刚需”的市场，是金辉控股能在营收、回款、去化等数据上表现亮眼的一个重要原因。招股书还披露，金辉控股的产品主要为针对首置和首改客户的住宅物业，而强二线城市，则是其布局的核心。

在金辉集团四大产品系中，“优步系”、“云著系”这两个产品线主要对标首置和首改客户，而以城市综合体为主的“大城系”产品也有极高的比例针对首置和首改市场。从结构来看，金辉控股当前144个项目中有48个项目优步系，32个项目云著系项目，分别占到了金辉控股权益建筑面积的30.6%和24.8%。

作为市场需求较为坚挺的产品类型，首置和首改在中国房地产市场被称为刚需，而这部分产品占比较大，客观上也对金辉控股的销售额增长，以及具体的项目去化率，回款速度等指标有优化作用。

此外，招股书还披露，截至2019年12月31日，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米，其中98.6%位于二线及核心三线城市。另据金辉控股官方口径，到目前为止，金辉已经完成长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局，进驻城市达30个，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市，并且在上述多个城市中进入销售十强。

事实上，在过去几年一线城市市场规模萎缩，三四线城市个体表现落差极大的背景下，核心二三线城市成为房企最为重要的货仓。中国指数研究院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，二线城市依然是房企销售业绩贡献的主力，50家百亿级企业的二线城市业绩贡献占比为59.4%。

拿地周期下仍保持负债率逐步降低

从招股书披露的数据来看，在过去三年保持稳步增长的同时，金辉控股的负债水平也在下滑，债务结构也得到了进一步的优化。

以扣除合约负债额后的资产负债率来看，金辉控股在2019年度的数据为47.73%，而根据wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

不仅如此，截至2019年年度末，金辉控股一年期的银行借款、其他借款及公司债券总额为180.2亿元，较借款及公司债券总额的占比为42.1%，比2018年下滑17.7个百分点，短期债务结构得到优化。

如果说单纯降低负债对于房企而言并非难事，那么值得一提的是，金辉控股的负债水平降低是在其拿地周期高峰下实现的。这也侧面证明金辉控股的发展极为有质量。

过往资料显示，在2019年地产行业进入周期低谷的大背景下，金辉控股却逆势在土地市场加大了收储动作。并通过拿地新进入了绍兴、廊坊等多个热点城市。根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计，金辉集团以272亿人民币的金额位列所有房企中的35位。但从拿地溢价来看，这些新获取的土地大部分溢价率较低，属于市场低迷期的补货。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前形势下，房企希望完成上市，加快拿地，做大规模，降低负债是几项重要工作。而金辉控股在这三点上都有突出表现。上市本身也有助于房企获得后续发展机会，例如获得新的平台，以及给房企带去更多的融资机会等。