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地产股持续“调整”,楼市拐点将至?(附图)

2019年09月17日 20:21 来源:证券市场红周刊 作者:张哲

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继昨日普跌之后,地产股今日续跌。截至收盘,哈高科、粤泰股份、*ST华业跌超5%,中交地产、天房发展、泰禾集团跌超3%、珠江实业、金科股份、荣盛发展跌超2%。

7月30日中央再次强调坚持房住不炒定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段后,8月份房地产市场降温明显,总体延续平稳态势,70城房价指数与房企到位资金增速均呈现连续回落趋势。另有分析称,2019年楼市或将告别“金九银十”。

市场降温明显  楼市拐点到了?

虽然目前房价上涨仍是主流,但增速回落明显,房价上涨的城市数量也有所降低,上述数据表现也引发了业内质疑:楼市拐点是否真的到了?

易居研究院根据统计局70城房价指数测算的数据显示,8月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.58%,同比涨幅基本不变;二手住宅价格环比涨幅为0.26%,同比涨幅为5.3%,分别较7月份收窄0.1和1.2个百分点。由于新建商品房交易受各地调控政策影响较大,二手房交易数据往往更能反映市场情况。不过从8月份房价指数来看,一线城市二手房价格同比涨幅自去年6月份以来首次转降,二线城市涨幅亦有所回落。(更多作者文章至证券市场红周刊公众号ID:hzkstock查阅)

分城市来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,二手住宅销售价格环比持平;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点,增速回落明显。

此外,新建商品住宅销售价格上涨的城市仅55个,二手房则仅43个,均属近半年来上涨数量最低值。其中,新建商品住宅销售价格上涨城市的数量已经连续减少六个月,市场降温明显;二手房价格下跌城市数量为20个,与去年基本持平。对此,易居研究院研究员王若辰表示,相较于新建住宅价格表现,二手房价格变动能更好地反映市场情况,而8月份二手房环比涨幅也明显收窄,房价上涨城市减少,这表明7月30日政策效果立竿见影,房企扩张预期和居民购房预期都有所转变,房价降温明显,预计未来几个月70城房价涨幅将继续收窄。

从一二线城市的新建住宅与二手房住宅价格增幅均出现明显回落的现象不难看出,2019年上半年的小阳春已经过去。有业内人士预计,受持续出台的政策与各路资金收紧的影响,下半年将持续下调趋势,金九银十将难以出现。

部分房企“以价换量” 到位资金增速持续回落

2019年以来,房地产市场商品房销售面积增速一直处于负增长,不过近期降幅有所收窄,环比来看,8月份销售面积甚至呈现环比增长态势。但在销售面积整体情况有所改善的同时,商品房单位面积销售均价却在降低,多位业内专家表示,这与房企“以价换量”冲击年终业绩不无关系。

据国家统计局于9月16日发布的2019年1至8月份全国房地产开发投资和销售情况相关数据,前八个月,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1至7月份收窄0.7个百分点。从单月数据来看,8月份,商品房销售面积13066万平方米,同比上涨4.7%,商品房销售价格环比下跌0.03%至9364元/平方米,这也是商品房销售价格近4个月首次下跌。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,8月下旬部分房企为迎接“金九”的来临,开始降价或打折销售,带动销售面积小幅上涨,降幅收窄,预计后期销售价格仍会小幅下跌。

在“以价换量”抢收业绩的同时,房企到位资金增速却连续四个月处于下滑状态。数据显示,前八个月,房地产开发企业到位资金为113724亿元,同比增长6.6%,增速比前七个月回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

值得注意的是,在上述到位资金中,房企利用外资额度同比增长率高达129.3%,上述增幅较大的原因或为受人民币贬值、销售增速有所放缓及年内宏观调控对房企国内融资等限制措施的影响。目前高负债率房企海外融资的主要用途是借新还旧,这对于部分降价销售以冲击业绩的房企而言,压缩利润空间导致的利润率下滑或进一步增加其海外融资的难度。

9月20日LPR或成后市看点

由于9月20日会形成新的LPR利率报价,国庆后房贷利率新政正式开始实施。故多位业内人士指出,观测2019年楼市“金九银十”成色几分还要看9月20日LPR利率情况。

根据中国人民银行8月25日发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》中规定的房贷利率定价机制,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(按8月20日五年期以上为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日五年期以上为5.45%)。

彼时曾有分析称,由于公告中最新的房贷利率执行时间为10月8日,因此对于部分城市二套房执行基准利率或者利率低于5.45%的城市来说,执行日期之前是入市的最后时机。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从前八个月的开发投资与销售情况数据中便不难看出,受银行贷款政策的影响,由于担心银行贷款利率提高,部分购房需求反而积极释放出来了,8月份销售面积增长情况也较7月份有所改善。

对此,如是金融研究院高级分析师杨芹芹向《红周刊》记者表示,目前已经有地区开始实行新的房贷利率定价基准,如北京首套房贷款利率不低于LPR+55个基点,二套房贷款利率不低于LPR+105个基点,较央行规定的基准分别上浮了55和45个基点,8月20日最新公布分5年期LPR为4.85%,加点后北京首套房贷利率下限为5.4%、二套是5.9%。融360最新统计的7月北京首套房贷利率5.37%,二套5.84%,新基准略微上浮,总体来看基本持平,影响不是很大。

但从趋势上来看,全国房贷利率已重回上行趋势,信贷收紧,“金九银十”成色不足。未来房贷利率新政有下限、没上限,而且是被隔离在改革式降息之外,“不能再低,可能更高”。

责任编辑:ls

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