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多地项目连环爆雷 狂奔的龙湖集团“暗伤”曝露?

2019年09月07日 09:15 来源:证券市场红周刊 作者:张哲

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2019年,龙湖集团即将迎来赴港上市10周年。十年前带领龙湖集团成功赴港上市并跻身内地女首富的吴亚军,在前不久召开的中期业绩会上表示,“对一家上市公司来说,没有故事就是好故事,龙湖没有故事”。不料话音刚落,来自全国各地龙湖楼盘的业主就以实际维权行动,将近年来的“龙湖故事”公诸于众。

近日,龙湖集团公布了2019年中期业绩报告。上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;归属于股东的净利润为63.1亿元,核心溢利为47.0亿元,同比增长26%。

然而,在这份亮丽的成绩单背后,龙湖的盈利能力却在走下坡路,其上半年销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。而公司毛利率和净利率的下滑,又和公司多个项目爆发质量问题有一定关系。据《红周刊》记者了解,龙湖多地项目均存在各种违规销售及施工问题。

业绩会突现业主维权插曲

昔日“龙湖质量”遭质疑

8月26日,龙湖集团董事长吴亚军正在业绩会上展望公司的未来发展,一位来自长沙的维权业主打乱了现场的节奏。香港《明报》曝光的现场视频显示,一位自称龙湖业主的男子在业绩会上情绪激动地表示,“龙湖在长沙所有的楼盘都在维权,无一例外”。其购买的楼盘在收房的过程中发现楼盘质量出现问题,业主虽多次与龙湖沟通,但龙湖方面并未给出实际有效的解决方案。

记者了解到,涉事项目的名称为长沙“龙湖水晶郦城”,合同约定以精装房交付。龙湖方面于27日对外回应称,龙湖确实存在与项目业主沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,公司将针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务,且目前双方已达成谅解。

实际上,龙湖集团口中的交付品质“瑕疵”更像是对施工标准的“放宽”。以维权业主在业绩会上提及的新风系统安装工程为例,该小区燃气出气口与新风系统进气口距离仅约50公分,但根据住建部公布的住宅新风系统技术标准,室外新风口与污染物排放口的距离不能小于1.5米。房屋查验咨询师、名仕宜居验房公司高级工程师王清华向《红周刊》记者表示,专业机构一般建议业主自装新风系统时尽量将新风口与污染物排放口安置在不同墙面。即使是水平或垂直安置,也尽量保持2米以上的距离。若新风口与燃气出气口仅有50公分的距离,业主在同时使用燃气热水器和新风系统时极有可能发生严重的安全事故。

王清华分析称,上述违规安装情况是较为典型的偷工减料行为。从施工流程来讲,近距离打眼、钻孔无须额外挪动设备位置,无须额外核对线路图、管路图、结构图以防止打到钢筋、电线、水管及其他设施,能够节省大量人力成本;从安装成本来讲,卫生间吊顶可以隐藏管道、方便施工,如果变换钻空位置可能会增加管道,前期施工缺陷导致的开口困难也会增加重新测距钻孔的成本。对于上述违规安装行为,建设单位、监理单位、施工单位及总包方都负有不可推卸的责任。

龙湖方面也承认,虽然负责该项目新风系统安置工程的只是其合作商,但公司作为精装交付项目的开发商具有不可推卸的责任。据该项目业主介绍,目前龙湖方面已经对上述工程漏洞采取了整改措施,即在部分业主的外墙加长新风系统进气口管道以防止进气污染,若方案可行将面向全部问题房屋进行整改。这样的整改势必对龙湖今年的营收成本有所影响,若整改不利还会进一步升高总体成本。

此外,《红周刊》记者还从该项目业主提供的一份举报信中了解到,长沙龙湖水晶郦城项目还存在房屋精装修没有第三方造价清单备案文件、涉嫌违规高价搭售精装房行为;样板间建设违反政府规定,商品房销售合同附件中存在违反政府样板间政策的免责条款,且在项目交付前违规拆除样板间,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的事实等行为。

对此,龙湖方面相关负责人向记者表示,长沙市住建局对当地商品房全装修建设实施细则的公布日期晚于水晶郦城项目的合同签售日期,该项目不受开发商交付精装修第三方造假清单备案文件相关条款的约束。不过,据业主提供的长沙市住建局《关于龙湖水晶郦城项目部分购房人信访事项的答复》,龙湖擅自拆除样板房的行为确属违规,有关部门已责令其整改并按原标准重建样板房。但该项目业主表示,自7月26日收到答复函以来,被拆除的样板间一直未按规定重建,业主所质疑的项目“高价低配”问题至今没有答案。

维权业主对于龙湖长沙楼盘陷入大面积维权的质疑引发了业内外不少唏嘘,毕竟早年的龙湖一直被称以业界翘楚,“龙湖质量”的标榜意义甚至高于以产品质量著称的绿城中国,绿城创始人宋卫平还曾以龙湖为榜样,带领其领导班子前往龙湖参观学习。“善待你一生”作为吴亚军“一战成名”的经典广告语,如今却与龙湖多地项目的“连环”爆雷形成了鲜明的对比。

多地项目连环爆雷

整改及交付难题或拖累业绩表现

实际上,亲赴龙湖业绩会的业主所代表的长沙水晶郦城项目仅仅是龙湖楼盘维权的冰山一角,《红周刊》记者调查发现,其维权项目还遍布上海、浙江、福建等多个地区。据部分项目的业主介绍,龙湖目前已经开始针对部分存在的问题进行整改,但整改方案并未覆盖项目存在的所有漏洞,有些项目的整改效果也并不乐观,福建的一个项目甚至出现了二次整改的情况。

不得不说,面对多地项目的“连环爆雷”,龙湖不仅面临着整改成本拖累盈利表现的压力,还极有可能因整改效果不佳而陷入项目无法按期交付的违约困局,进而影响当期营业收入的结算。

以龙湖在福建晋江的观宸项目为例,据项目业主介绍,原本应当于2019年12月份交房的观宸项目二期、三期工程,在2018年便陆续出现开发商擅改大门建设方案、绿化缩水、外墙大面积空鼓不平等问题。经业主多次维权后,龙湖虽然还原了大门建设方案并修补了外墙,但修补后的外墙仍存在色差明显、大面积空鼓脱落等质量问题。如今,龙湖方面未同意业主关于重建外墙的诉求,仅承诺在现有基础上继续修补并延长项目工程质保期限以及改善小区内绿化情况。该项目业主表示,如果工程质量及相关配套在交付日期还未有合理改善,业主们或将拒绝交房并继续维权,这意味着龙湖观宸项目或面临因无法按期交付而承担违约责任的风险,并影响到该项目预收账款的结转。

无独有偶,2016年12月交付的南京龙湖春江紫宸项目,仅不到一年的时间便出现了外墙大面积开裂、脱落等问题,2018年8月份台风过境后,该楼盘一期的4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道,龙湖方面为此已新增成本数千万元。《红周刊》记者注意到,龙湖近年来营业支出(不含包括地价等在内的营业成本)的增速远高于其营收和净利的增速,2016年至2018年间,龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元,三年内增幅高达149%(营收增幅为112%),2019年上半年更是同比增长35.7%至35.9亿元。

此外,上海龙湖天璞项目也因存在虚假宣传、故意隐瞒事实、二期工程减配遭遇业主维权,后期的整改方案将增加龙湖多少“计划外”的营业成本,还是个未知数。该项目业主向记者表示,龙湖在销售期间将规划中的外部公共道路虚假宣传为小区内部道路,并且该项目的绿化情况及车道等配套设施也均与龙湖在销售宣传阶段的承诺相差甚远。目前龙湖仅向业主提供了小区绿化的整改方案,而严重影响甚至误导业主购房判断的小区河边道路及车道等核心问题均未解决。

值得一提的是,目前龙湖位于厦门的春江彼岸项目已经出现了交房日期已到,但部分业主因精装交付标准未达成一致而拒绝收房的情况,若项目方一直无法打破与业主之间的“交房僵局”,将直接影响到该项目预收账款的结转。

《红周刊》记者向龙湖集团相关负责人核实相关项目的整改情况,但截至发稿前公司并未回复。

狂奔之下的“暗伤”曝露?

总结龙湖业主维权项目的具体情况不难发现,这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年,商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。

2016年,无论对于龙湖还是整个房地产行业而言都是一个重要的年份。彼时的房地产行业迎来了一个“新的周期”:宏观调控高光时刻到来,TOP5龙头房企的销售规模达到2000亿,第二梯队的门槛也上升到了千亿级。面对行业大环境的变化,主流房企加快了“拼规模”的步伐,龙湖投身这场巨变,开启了变速模式。

那一年,龙湖立下了多个里程碑:全年共拿下43幅土地并新落子合肥,新增土地数量较2015年近乎翻倍;全年实现合同销售881.4亿元,同比增长率高达61.6%。此后龙湖延续了这股增长势头,于2017年完成了千亿目标,并在2018年加入2000亿阵营,跻身十强。

进入2019年,龙湖的变速模式有些许降温,公司开始强调以财务稳健为主。不过与此同时,龙湖在规模高速扩张的过程中埋下的诸多违规销售与施工的隐患,也伴随着多地项目的“连环爆雷”浮出水面。

有资深业内人士向《红周刊》记者分析称,近年来由于受一城一策、因城施策影响,部分城市的开发商面临较大的限价限贷等政策压力,利润空间有所缩减,加之部分项目对承包方、施工方监管不严等,有些项目开始出现偷工减料、虚假宣传、乱收费等违法违规行为,这也是整个行业亟待规范的乱象。但如果某一家房企在多个城市的多个项目都面临严重的维权纠纷,甚至出现大面积的项目爆雷,就说明该企业管理层的管理模式已经出现了问题,部分项目负责人的价值也出现了偏差,需要企业管理层反思和纠正。

从公司业绩表现来看,龙湖近年来在维权项目上“消耗”的整改成本,或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。据Wind资讯数据,2019年上半年,龙湖集团的销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。

值得一提的是,龙湖集团2016年至2018年的土地储备平均成本占营业销售均价的比重一直处于39%至41%之间。三年来,龙湖土地储备平均成本的增幅仅约为29.2%,但其在此三年间的营业成本和营业支出增幅却分别高达100.5%和149%。在土地成本占房企营收成本较大份额的情况下,土地成本相对稳定的龙湖,其快速增加的营业成本和支出来自哪里?

经过三年狂奔的龙湖,在众多项目爆发业主维权的糟糕时期,其还有哪些“暗伤”需要排查?这需要龙湖给投资者作一个交代。■


责任编辑:ls

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