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北辰实业患“单一项目依赖症”  中期业绩猛增数据有异常

2019年09月02日 08:57 来源:证券市场红周刊 作者:周月明

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北辰实业前几年一直扩张迅猛,频频拿下地王项目,但就目前来看,其销售状况不太乐观。最新财报显示,北辰实业与关联公司资金来往密切,财务数据中存在一定的异常。

近年来,随着行情转变以及政策趋严,地产行业分化局面愈加明显,大房企无论从资金实力还是借贷成本都更具优势,而小房企的日子却愈发不好过,如何向前走成为它们共同面临的问题。就拿北辰实业来说,前几年一直扩张迅猛,频频拿下地王项目,可从目前结果来看,销售状况却不太乐观,2019年中报数据显示,上半年销售金额为100.35亿元,同比下降了31.97%。

单一项目对业绩冲击大

翻阅北辰实业近几年财报,可发现其业绩虽然基本保持着增长,但增速却忽快忽慢,并不稳定。2016年至2019年上半年,营收分别实现98.3亿元、154.57亿元、178.64亿元和85.49亿元,同比增长了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;归属母公司净利润为6亿元、11.4亿元、11.9亿元和12.85亿元,分别同比增长了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

虽然2019年上半年营利双增,但查看增长原因可发现,上半年结算面积以及结算金额较多,分别达到48.42万平方米、71.95亿元,同比上涨了83.35%和73.42%。通常情况下,房地产行业因为项目时长等特殊性,结算往往相对滞后,因此北辰实业上半年结算的项目也多是前几年已经预售的项目,若单从2019年上半年的销售情况来看,其实是不太乐观的。财报数据显示,其上半年销售面积为67.77万平方米,同比下滑了22.1%;销售金额100.35亿元,同比下降31.97%。

在具体销售上,《红周刊》记者查看该公司近几年财报数据,发现北辰实业的业绩表现对少量甚至单一项目的依赖性很大,这种依赖的存在意味着一旦某个大项目销售因政策调控存在销售不佳时,很可能导致当年业绩不会太好看。以公司主要销售项目长沙北辰三角洲项目为例,该项目2019年营收贡献占上半年北辰实业营收的49.34%,毛利润占总毛利的48%,创近三年历史新高。然而在2018年时,长沙北辰三角洲营收占比突然大降至5.28%、毛利占比也降到7%(2016年、2017年,该项目营收贡献占总营收比例的40%左右),正是这个项目收入突然下降,使得北辰实业2018年营收增速由2017年的57.24%降至15.58%,归母净利润增速也由2017年的89.8%降至4.31%。

那么,长沙北辰三角洲项目近几年的业绩的忽高忽低,是否是其销售节奏出现了问题?对于房地产公司来说,因为存在着多项目、跨周期结算的特点,这也为相关公司调节利润提供了便利,而单一项目业绩出现较大波动,是否同样存在有意调节利润的可能呢?对此疑问,需要上市公司做出合理解释。

此外,从单一项目变化就对公司整体业绩造成较大冲击这一情况来看,北辰实业并不像其他地产公司那样靠广泛布局、“规模经济”存活,这种不同寻常的布局无形中为公司埋下了另一颗雷,一旦重要项目销售完毕,在未有新支柱项目跟上的情况下,未来业绩增长能否保持信是存在悬念的?值得注意的是,截至2019年上半年,对北辰实业业绩有重大影响的长沙北辰三角洲的预售比例已达到了91%。

北辰实业对单一项目依赖较重的原因之一或许与其“地王”情结有关。相关资料显示,在2015~2017年期间,北辰实业为求全国化业务拓展,三年内曾“抢收”了35块土地,其中就有6个是“地王”项目。对于一家中小房企而言,一般来说,周转快、销售灵活是它们相较大房企的一个优势以及可以“活下去”的核心竞争力。倘若过分追逐“地王”,那么势必会将大量资金沉淀在某几个项目上,这无论对其项目去化还是对其资金链的健康程度都会造成了较大压力,最为重要的是,在地产调控并未降温下,高价竞得的“地王”能否带回预期回报也是个悬念。

长沙三角洲地块是北辰实业早在2007年就巨资92亿元拿下的地王项目,该项目楼面价在当年就高达2347元/平方米。自此之后,北辰实业“消化”这块地王用了超过十年的时间,而在这长达十年的销售周期中,仍然没有令北辰实业跑赢市场。据公开资料显示,此项目的销售均价在8000~9000元之间,但据长沙克而瑞统计数据显示,2018年长沙市的平均房价已达到了10312元/平方米,这意味着北辰实业当年花重金买下的地王项目售价并未达到平均房价水平,在这单一项目中大量资金的沉淀对北辰实业而言是一种负担,在超过十年的销售周期仍未抽身而出,显然公司的资金使用效率是相对低下的。

除长沙“地王”项目之外,北辰实业还有一些楼盘也存在开发时间过久、长期沉淀资金的情况,比如北京奥北别墅区开发的北辰红像墅,项目拿地时间虽然较早,但自2013年开工以来,至今已有约六年时间,但截至2019年上半年,预售比例只有74%。

种种情况显示出,北辰实业的销售速度或多或少存在一些问题,对于中小房企来说,操盘灵活、资金周转快是核心命脉,而像北辰实业这样一个“地王”项目消化十年、一个别墅项目卖六年的情况,会对公司整体布局、资金分配上都造成较大压力。而且,还有一点值得注意的是,开发周期过长,可能也会造成跌价风险,北辰实业2018年存货跌价准备达到了2.39亿元,而这其中多为开发成本计提,而在2017年时,其存货跌价准备还仅有1179万元。或许,这就是时间对于成本的“侵蚀”吧!

高负债下,对关联方出手仍“大方”

对于北辰实业这类中小房企而言,除了周转速度之外,融资情况也越来越成难事。翻看北辰实业近几年财报,其借款规模不断变大。截至2019年上半年,短期借款达到10.01亿元,同比增长43%,一年内到期的非流动负债达92.18亿元,同比增长75.49%。

此外,2017年和2018年,单是产生的利息费用就分别高达6.39亿元和6.59亿元,与此同时,平均融资成本也在不断上升,2018年还在5.87%,到2019年上半年时,增长至6.07%。需要注意的是,这还未包括在存货中存在的借款费用资本化金额,2018年资本化利息就高达40.99亿元,资本化率为5.85%,至2019年上半年,资本化利息增长至49.73亿元,资本化率达到6.14%。

这些数据变化意味着,北辰实业的资金需求并不小,然而在这样的情况下,其仍然与关联方资金来往甚密。比如在其他应收款项中,截至2018年,应收关联方款项就有13.7亿元,应收少数股东款项也由上一年的3.8亿元上升至17.42亿元,而与此同时应收关联方利息才仅有63.45万元,明显与应收款项不成正比。值得注意的是,在其他应收账款中占比最大的是四川新希望房地产公司,2018年,其款项金额达到14.45亿元,占其他应收款比例的44%。

北辰实业为何将与四川新希望的应收款项计入其他应收款项中,且应收利息非常之少,二者究竟有何更深层的关系?毕竟,在北辰实业自身承担着越来越高融资成本的同时,还未向第三方以及关联企业收取合理的款项占用利息,这种情况是否是一种变相的利益输送呢?

此外,值得注意的是,截至2019年上半年,北辰实业的担保额度已达到110.69亿元,这其中对关联方担保额就有105.56亿元,占净资产比例约为56.2%。而在这些担保额中,有74.76亿元的担保金对象资产负债率超过了70%,占总担保额的67.54%。如此高担保情况对于北辰实业来说,无论是对外担保还是对关联方担保都已存在较大的风险,一旦担保对象负债爆雷,则北辰实业就要在自身资金链紧绷的情况下为其还债,无形中加重了自身负担。

营收数据存较大异常

值得注意的是,2019年上半年,北辰实业无论营收还是归母净利润都出现较高增长,然而《红周刊》记者核算北辰实业2019年上半年的营收数据,却发现其中仍存在异常。

2019年上半年,北辰实业营业收入为85.49亿元。而从北辰实业同期的合并现金流量表数据显示,公司的“销售商品、提供劳务收到的现金”为103.83亿元,此外,2019年上半年公司新增预收款为2047.19万元,对冲同期与现金收入相关的预收款项影响,则与2019年上半年营收相关的现金流入达到了103.63亿元。

因该公司未公布各项目具体的增值税率,若按照2019年上半年最高增值税率16%计算,其含税营收为99.17亿元,但即使全部营收都按最高增值税率来计算,现金收入仍然比含税营收多出4.46亿元。因此,理论上当期北辰实业的应收款项应该至少减少4.46亿元才合理。

可事实上,在2019年上半年的资产负债表中,北辰实业的应收账款(包含坏账准备)、应收票据合计仅为1.66亿元,相比上一年末相同项数据未减反增加了8011.82万元。很显然,这一结果与理论上应该减少的金额并不相符,至少存在5.26亿元的差异。考虑到该公司并未公布应收票据背书等相关情况,因此这部分数据差异就需要公司做出解释了。■

责任编辑:ls

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