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房企到位资金依靠快周转,下半年融资成本或将继续升高

2019年08月07日 13:07 来源:证券市场红周刊 作者:本刊见习记者 张哲

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随着房地产行业进入白银时代,房地产市场从高速发展到平稳落地,市场不断分化、行业集中度逐渐增加,房企在应对融资收紧、债务压力的同时,寻找规模与利润的平衡点成为新要务。 

2018年8月7日,2019年博鳌房地产论坛发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》,对房企在政策收紧态势下的资金现状及融资环境变化进行了多维度的数据解读。报告指出,上半年以新的高息债置换到期债务的现象较为普遍,若下半年资金收紧态度不变,房企的融资成本还将进一步升高。

二线城市成土拍主角

纳粮补仓中溢价率小有回升

2019年上半年,房企土地购置价款和面积都有明显下降。据国家统计局公布的数据,2019年1-6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%;土地成交价款3811亿元,下降27.6%。

观点指数监测的重点城市情况显示,土地市场略有回暖。2019年1月当月成交面积小幅增长至1206.46万平方米,同比增长率为3.42%,至2月份成交面积出现负增长,为-11.37%。不过在接下来的月份中则迎来了正增长。

城市结构上,土地市场持续分化,一二线城市供需活跃,成为房企抢夺资源的主要战场。二线城市比重逐渐提高,最高时为2019年3月的94.29%。和一线城市对比,二线城市土地价格相对较低且有货量,而且不受一线城市的“五限”影响,再加上考虑到三四五线城市销售难有起色,因此二线城市自然成为房企不约而同的选择。

到位资金依靠快周转

超50%来自销售及回款

上半年房企土地购置价款和面积明显下降,一定程度上是因为房企手上资金承压,极大依赖销售回款,难免在土地购置上显得“拮据”。

据国家统计局数据,2019年1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款13330亿元,增长8.4%;利用外资43亿元,增长51.8%;自筹资金26731亿元,增长4.7%;定金及预收款28465亿元,增长9.0%;个人按揭贷款12806亿元,增长11.1%。

可以看到,2019年1-6月定金及预收款、个人按揭贷款的同比增长率均超过9%。

另据中国人民银行统计数据,截至2019年5月末社会融资规模存量为211.06万亿元,比2018年1-5月增加20.12亿元,同比增长10.6%,增速比2018年同期下降0.10%。整体而言,信贷数据确实出现了回升,不过受实体经济运行压力影响,回升的幅度低于此前。此外,表外融资出现了负增长。

其中,2019年5月末社会融资规模存量对实体经济发放的人民币贷款余额为143.04万亿元,同比增长13.4%;委托贷款余额为11.97万亿元,同比下降10.4%;信托贷款余额为7.88万亿元,同比下降6.7%;未贴现的银行承兑汇票余额3.9万亿元,同比下降14%;企业债券余额为21.16万亿元,同比增长10.9%;地方政府专项债券余额为8.1万亿元,同比增长41.1%。

聚焦到房地产行业,2019年1-5月房企到位资金累计66689亿元,同比增长7.6%。其中定金及预收款2017年5月的累计值占到位资金的30.26%,而2019年1-5月,这个数字已经达到33.58%,再刷历史新高。

个人按揭贷款同样上升明显,2018年5月和2019年5月的累计值占总到位资金的比重分别为14.92%和15.37%。这也意味着,房企的到位资金极大依赖销售及回款,2019年1-5月总到位资金中有48.95%是来自两者,而反观融资渠道的资金延续负增长,面临的资金压力不言而喻。

上半年高息置换较为普遍

房企融资成本或将继续升高

2019年1-5月,开发商投资热情高涨。其中,1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%。1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,其中,住宅投资24925亿元,增长16.8%。

分月来看,2019年4月房企融资总额最高,达到3309亿元,在所有月份中最高,当中债券融资额为1636.29亿元,而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后,随着监管层对融资收紧,融资金额下降明显。2019年5月样本企业融资金额为2278.27亿元,其中债券融资为1305.1亿元,公司债在债券融资中占据绝对地位,达到61.07%。而刚刚过去的6月份,房企融资动作进一步减少,录得的融资金额仅为2074.74亿元,环比下跌8.93%。

从融资期限上审视,2019年上半年房企短期融资(2年以下)占比为25.38%,2-4年期限的融资占比为41.47%;5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力,房企的主要信条是解决债务,急于输血,以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。

值得关注的是,房企的融资成本也水涨船高。据观点指数统计,2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势,其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高,分别为7.32%、7.59%、7.48%。当然,从企业个体来看,也出现了个别小型房企融资成本高达15%的现象,另外债务压力较大的大型或龙头房企,发债成本高于10%的也不在少数。若下半年,资金收紧态度不变,房企的融资成本还将进一步升高。


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责任编辑:zj

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