近年来，房地产行业进入存量时代，房企在TOD赛道的布局可谓如火如荼，越秀地产与广州地铁集团展开战略合作，其三个TOD项目在2020年上半年共实现合同销售额50.5亿元，占比13.45%。此外，万科也已在广州、上海、佛山等城市布局了TOD项目，另据作者了解，龙湖集团、中南建设等主流房企均加入了TOD物业开发模式的队伍。

TOD（transit-oriented development）物业开发模式，是以城市轨道交通（我国城市轨道交通目前已经覆盖地铁、轻轨、单轨、市域快轨、现代有轨电车、磁浮交通、APM 等）站点为中心，以 400~800 米（5~10 分钟步行路程）为半径开发集居住、商业、办公等为一体的综合物业形态，通过土地使用和交通政策来改善城市发展过程中产生的交通拥堵、用地不足等问题，尤其对于我国优质土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有重要意义，对于政府而言可通过出售具备完善基础设施的熟地，从土地升值回报中对前期轨道交通建设运营投资进行回收，同时 TOD 也是目前房地产开发商在面对行业发展天花板时转型拓展的重要模式和路径。

随着城镇化发展持续推进与经济下行压力，TOD发展迎来历史性机遇。有数据显示，从发展空间上看，未来三年TOD物业开发建筑面积将达到7.2亿平方米。根据房企在TOD赛道的落地情况，《证券市场周刊》注意到，越秀集团上半年的“轨交+物业”战略顺利推进，其与广州地铁集团的战略合作持续顺利开展，品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售轨交项目合共实现合同销售约人民币50.5亿元，同比上升141.6%。公司管理层在近日召开的业绩会上表示，将通过复制已成熟的TOD开发模式，积极拓展大湾区以外的市场。公司拿下的轨交项目会随着地铁的建设逐步开发，保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。

值得一提的是，越秀和万科在TOD领域布局上，都与地铁公司联系较多。有业内人士认为，TOD项目以地铁为导向，通过与地铁公司的深入合作，可以充分利用地铁公司优势条件，实现“地铁＋物业”的发展模式。在房企杠杆仍普遍偏高的背景下，地方政府具有足够的动力选择TOD的城市开发模式，预计TOD模式将逐渐成为国内公共交通投资的主流模式。

附图：2020年预计我国城市轨道交通运营线路公里数达到10744万公里

数据来源：中国城市轨道交通协会 中达证券研究